Купівля квартири в новобудові: як блекаути змінили вимоги до житла

Можливі перебої з електроенергією в зимовий період кардинально змінили критерії вибору квартир на первинному ринку. Тепер це не лише локація, площа та ціна квадратного метра, а й здатність будинку функціонувати під час блекаутів: чи працюватимуть опалення, водопостачання, насоси, ліфти, освітлення, котельня та доступ до паркінгу. На це звертає увагу Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.

Експертка зазначає, що, за оцінками НБУ, серед головних чинників, які стримували покупців від придбання нерухомості, були перебої з постачанням електроенергії та тепла, високі безпекові ризики, а також зростання гривневої вартості житла. Середня площа придбаної квартири в першому кварталі цього року становила 48 м², тоді як у структурі пропозиції переважають значно просторіші об’єкти — у середньому понад 65 м². Попри це, за підсумками останніх чотирьох звітних кварталів кількість угод зросла на 11% у річному вимірі.

Ще до повномасштабного вторгнення вибір житла в новобудові нерідко зводився до порівняння локації та ціни. Зараз покупець прагне зрозуміти, як житиме в будинку під час можливих відключень: чи буде вода, тепло, освітлення та інші системи життєзабезпечення. Це означає, що він оцінює не тільки квартиру, а й усі побутові ризики. Багатоквартирний будинок за несприятливих умов може стати «кліткою» для мешканців, що значно погіршує морально-психологічний стан.

Напередодні зимового сезону покупцеві варто окремо перевіряти теплоізоляційні характеристики будинку, принцип роботи опалення, наявність резервного живлення та спроможність інженерних систем функціонувати під час відключень, наголошує експертка з нерухомості. При цьому поняття «енергоавтономність» може охоплювати різний рівень захисту.

В одному будинку резервне джерело живлення забезпечує лише аварійне освітлення, в іншому — також насоси, котельню, водопостачання, системи доступу та один із ліфтів. Покупцеві важливо з’ясувати не просто наявність генератора, інвертора чи сонячних панелей, а перелік обладнання, яке вони живитимуть, потужність системи, тривалість її автономної роботи та порядок обслуговування.

Не менш важливим є утеплення будинку. За її твердженням, навіть у новобудовах через щілини та негерметичні стики у віконних і дверних конструкціях приміщення може втрачати до 30-40% тепла. Це означає, що якісні вікна, герметичність і теплоізоляція мають практичне значення навіть за наявності резервного живлення. Автономність не є просто відповіддю «так» або «ні». Покупцеві варто отримати точний перелік систем, які працюватимуть без зовнішнього електропостачання. Окреме значення має здатність будинку утримувати тепло: резервне живлення допомагає підтримувати інженерію, але саме енергоефективність визначає, як швидко будинок охолоджуватиметься.

Ціна квартири на первинному ринку та повна вартість заселення

За даними НБУ, за шість місяців поточного року ціни пропозиції на первинному ринку зросли переважно на 5-10%, а основними чинниками здорожчання стали послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва. За оцінками аналітиків GAZDA, до кінця 2026 року базовий ремонт може коштувати близько 9-14 тис. грн/м², ремонт середнього рівня — 15-19 тис. грн/м², а складніший і дорожчий — від 22 до 30 тис. грн/м². Ці орієнтири не враховують меблів та побутової техніки.

Таким чином, для умовної квартири площею 50 м² лише ремонт може обійтися: у 450–700 тис. грн за базового ремонту; у 750–950 тис. грн за середнього рівня; у 1,1–1,5 млн грн за дорожчого оздоблення. Саме тому дві квартири з однаковою площею та близькою ціною квадратного метра можуть суттєво відрізнятися за остаточним бюджетом заселення. Ціну квадратного метра варто розглядати лише як початкову цифру. До неї потрібно додати витрати на приведення квартири до стану, придатного для життя, а також оцінити майбутні експлуатаційні ризики. Дешевший на старті об’єкт може виявитися дорожчим, якщо він потребує значного ремонту, додаткового утеплення або індивідуальних рішень для резервного живлення.

Що необхідно перевірити перед придбанням квартири в новобудові напередодні зими

Маріанна Бігунець радить покупцям житла на первинному ринку звернути увагу на сім ключових факторів:

1. Мета придбання. Необхідно визначити, чи купується квартира для постійного проживання, переїзду родини, здавання в оренду, інвестиції або як резервне житло. Від цього залежать вимоги до площі, готовності та інфраструктури.
2. Документи та будівельна готовність. Слід перевірити земельну ділянку, дозвільні документи, схему залучення коштів, реальні темпи робіт, введені в експлуатацію черги та виконання попередніх зобов’язань.
3. Реальний рівень автономності. Варто отримати перелік систем, підключених до резервного живлення, інформацію про його потужність, тривалість роботи, запаси пального або місткість акумуляторів.
4. Опалення, вода й теплоізоляція. Необхідно з’ясувати тип опалення, принцип роботи котельні та насосів, наявність резерву гарячої води, характеристики фасаду, вікон і покрівлі.
5. Повна вартість житла. До ціни квартири потрібно додати ремонт, меблі, техніку, податки, оформлення, можливі підключення та витрати на утримання.
6. Умови оплати. Якщо ціна або залишок платежу прив’язані до валюти, покупець має розуміти курс перерахунку, дати його фіксації та можливий вплив коливань гривні на остаточну суму.
7. Майбутня ліквідність. На подальший попит впливатимуть не лише місто та район, а й готовність будинку, якість інженерії, транспортна доступність, укриття, паркінг, соціальна інфраструктура та можливість стабільного проживання протягом усього року.

«Головна порада для громадян, що напередодні холодів вирішать придбати житло в новобудові, — це порівнювати не окремі параметри, а повну модель проживання. Квартира має відповідати потребам родини, бути фінансово посильною, мати зрозумілий термін заселення, а будинок — забезпечувати базові сервіси за різних обставин. Саме така сукупність характеристик дедалі більше визначатиме реальну цінність і майбутню ліквідність житла»

— підсумувала Маріанна Бігунець.