Запит на ОСББ у Києві спадає після важкої зими: експерт про проблеми та можливості

Після складної зими з постійними відключеннями світла кияни почали активніше цікавитися створенням ОСББ, проте зараз цей запит знову спадає. Про це розповів голова громадської організації «Національна платформа ОСББ» Максим Петренко в інтерв’ю для спільного проєкту «Київ фм» та «Вечірнього Києва».

Наразі в Києві налічується близько 12 тисяч багатоквартирних будинків, але лише у понад 2 тисячах з них функціонують ОСББ. Значна частина будинків досі перебуває під управлінням комунальних або приватних керуючих компаній. Водночас навколо ОСББ існує чимало міфів та запитань, зокрема щодо відповідальності, внесків, боргів і можливостей отримання державної чи міської допомоги.

Максим Петренко зазначив, що попри поширені страхи, у Києві вже багато років діють програми співфінансування, які допомагають співвласникам покращувати комфорт житла. В інтерв’ю він детально розповів, як працюють об’єднання, чи складно їх створити, з якими проблемами стикаються мешканці та які можливості отримують.

«Певне пожвавлення справді було. Люди почали більше цікавитися, питати, як створити ОСББ, як усе це працює. Особливо активізувалися ініціативні групи вже після завершення опалювального сезону. Але зараз, якщо чесно, коли тепло і немає відключень, цей запит знову почав спадати. І для мене це трохи дивно. Бо пам’ять у нас виходить дуже коротка», – наголосив Максим Петренко, додавши, що наступна зима навряд чи буде простішою.

Експерт також розповів про урядову експериментальну програму енергоефективності, у рамках якої було подано близько 900 заявок, а після продовження термінів очікується до півтори тисячі. Проте Петренко висловив сумніви, чи встигнуть реалізувати усі проєкти до наступного опалювального сезону, оскільки самі обстеження будинків мають розпочатися лише з червня.

Ця програма стосується не лише ОСББ чи ЖБК, а й будинків із приватними управителями. Позитивним моментом є те, що навіть у будинках без ОСББ люди почали організовуватися, збирати голоси та вирішувати спільні питання.

ОСББ – не чарівне рішення, а інструмент

Максим Петренко підкреслив, що створення ОСББ починається з ініціативної групи, готової довести процес до кінця. Він наголошує: «ОСББ — це не чарівне рішення всіх проблем. Це інструмент. І ним можна як ефективно користуватися, так і створити собі ще більше проблем, якщо не розуміти, що робити далі».

Другий важливий етап — обговорення моделі управління: чи ОСББ самостійно керуватиме будинком, чи співпрацюватиме з керуючою компанією. Це дає мешканцям «суб’єктність» — можливість реально обирати управителя. Далі йде юридична процедура, яку можна пройти самостійно за наявності базових знань або з допомогою юристів, адже в Києві проводять багато безкоштовних семінарів.

Найскладнішою частиною Петренко вважає не збір голосів, а комунікацію. Необхідно пояснити мешканцям, навіщо ОСББ, як воно працюватиме і які зміни принесе. Адже ОСББ — це прояв відповідальності співвласників за свій будинок, перебирання на себе відповідальності за все, що відбувається з житлом, від комунікацій до фінансів.

Відповідальність правління та співвласників

Модель відповідальності правління ОСББ залежить від обраного підходу. Правління може виконувати суто представницькі функції або займатися операційним управлінням, як у випадку Максима Петренка. Проте навіть за наявності найнятого управителя, відповідальність за фінанси, договори та ключові рішення залишається за обраними співвласниками.

Експерт навів приклад із перевіркою протипожежних систем у будинках, які часто перебувають у поганому стані або взагалі не працюють. Роль правління — виявити проблему, оцінити її та винести на загальні збори співвласників конкретне рішення, пояснивши його важливість. Остаточне рішення про витрати та відповідальність за нього приймають самі співвласники.

Ринок професійного управління житлом лише формується

Петренко зауважив, що ринок професійного управління житлом в Україні перебуває на етапі формування. Громадські організації, подібні до його, допомагають підвищувати професійні навички та обмінюватися досвідом. За його словами, від хорошого менеджера залежить 80% успіху, адже це людина, яка організовує процеси, комунікує з мешканцями та реалізує рішення.

Одним із «каменів спотикання» у реєстрації ОСББ стала проблема матеріального заохочення голови та членів правління. З середини березня податкова Києва почала відмовляти ОСББ у присвоєнні статусу неприбуткової організації через наявність у статуті норми про заохочення, хоча ця норма прямо передбачена чинним законодавством 2015 року та міститься у типовому статуті Міністерства розвитку громад і територій. Наразі тривають консультації для пошуку вирішення цієї ситуації.

Економія завдяки ІТП та державним програмам

Серед перших проблем, які вирішують ОСББ старого житлового фонду, Петренко назвав ліфти (які мають проходити капітальний ремонт після 25 років експлуатації) та підготовку до опалювального сезону. Особливо актуальним є встановлення індивідуальних теплових пунктів (ІТП), сонячних електростанцій та акумуляторів.

Встановлення або модернізація ІТП є одним із найважливіших енергоефективних кроків, оскільки дозволяє регулювати подачу тепла залежно від температури на вулиці. Це допомагає уникнути «перетоплювання» та заощадити до 25% витрат на теплопостачання, особливо у перехідні періоди.

Фінансувати такі проєкти мешканці можуть завдяки міським і державним програмам підтримки. Серед них: державний Фонд енергоефективності з програмами «Енерго-дім» (для енергоефективних рішень), «ГрінДІМ» (для сонячних панелей, інверторів, акумуляторів, теплових насосів) та «ВідновиДІМ» (для пошкоджених будинків). Додатково у Києві діє вісім окремих міських програм.

Максим Петренко радить поєднувати участь у державних та муніципальних програмах. Завдяки такому підходу, внесок самих співвласників у комплексний проєкт вартістю 10 мільйонів гривень може скласти лише близько 12% (приблизно 1 мільйон 200 тисяч гривень), які можна виплачувати частинами. У будинку, де він є головою правління, за таким принципом реалізується великий проєкт, що включає заміну трубопроводів, встановлення терморегуляторів, підготовку до індивідуальних лічильників тепла, утеплення та встановлення сонячної електростанції.

Важливо, щоб правління ОСББ на старті визначило найболючіші проблеми та пояснило мешканцям, що робити насамперед, адже у цьому полягає їхня відповідальність.